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积极创新 主动转型 开辟城市综合建设业务新蓝海
发布日期(qi):2014-09-25 字号:[ ]

  近日,公司组织我们学习了贺海飞董事长《中国建筑2014年中工作会议精神的传达与解读》的重要讲话。在讲话中,贺董系统介绍并解读了近三年来历次股份公司工作会议中关于城市综合建设业务的指示,特别是股份公司领导在2014年中工作会议中关于在新的经济形势下城市综合建设业务如何积极创新,主动转型的指示精神,并从中建方程近年来探索城市综合运营业务的实际出发,为我们指明了方程公司及城市综合建设业务的方向和未来,也对我们一线的工作有着重要的指导意义。通过学习贺董讲话,让处于转型迷茫期的我们眼前豁然开朗,也更加坚定了我们在中国新型城镇化大潮中不断摸索,积极创新,开辟中国建筑城市综合建设业务新蓝海的决心。

  结合(he)到实际(ji)工作(zuo),作(zuo)为基层员工,通过(guo)沣渭一期、昆明(ming)池等项目,对我们自身的(de)(de)优势和客户(hu)的(de)(de)需求有了一些了解,如何将我们中建方程的(de)(de)优势与客户(hu)的(de)(de)需求有机的(de)(de)结合(he)起来(lai)创(chuang)造(zao)出成熟的(de)(de)可复制的(de)(de)并被市(shi)场(chang)所(suo)接受(shou)的(de)(de)城市(shi)综合(he)建设商(shang)业模式,是(shi)我们创(chuang)新和转型的(de)(de)目标。贺(he)董此次重(zhong)要讲话,在创(chuang)新和转型方面也着墨颇(po)多,对此,我们有以下几点认识:

  一、积极创新,主动转型是城(cheng)市综(zong)合建设(she)业务在(zai)我国房地产市场(chang)出(chu)现下行拐点的(de)新形势下取得(de)突破的(de)必由之路。

  首先,从2013年底开始,我国房地产市场出现了明确的下行信号,二级市场价格出现拐点,成交量在各级政府不断出台刺激政策的情况下持续萎缩;房地产二级市场的寒意也影响到一级市场,政府土地拍卖过程中的流拍案例不断增加,而在我国目前分税制的财税结构下,地方政府对土地财政的依赖度非常高,卖地收入的减少势必影响到政府的财政收入。而BT模式都是以财政收入,特别是地块的出让款作为还款来源,房地产市场的下行有可能使BT项目的还款来源处于不确定状态,增加项目风险。这就要求我们在项目模式方面进行创新,在土地财政无法再高速增长的经济换挡期摸索出新模式。

  其(qi)次,房(fang)(fang)地(di)(di)产(chan)市场下行,可能会对旧模(mo)式下的(de)(de)项目收益(yi)(yi)产(chan)生重要(yao)影(ying)响。以前的(de)(de)城市综(zong)合(he)建设模(mo)式,往往伴有土地(di)(di)的(de)(de)一、二级(ji)开发(fa)内容,而一级(ji)开发(fa)整理出(chu)的(de)(de)土地(di)(di)转(zhuan)让、二级(ji)开发(fa)的(de)(de)商品房(fang)(fang)销(xiao)售(shou)也是我们实现收益(yi)(yi)的(de)(de)重要(yao)环节,随(sui)着房(fang)(fang)地(di)(di)产(chan)市场的(de)(de)下行,整理出(chu)来的(de)(de)土地(di)(di)及商品房(fang)(fang)的(de)(de)变现工作(zuo)将成为难点,这(zhei)也是我们转(zhuan)型创新的(de)(de)内在要(yao)求。

  第三(san),从中(zhong)建(jian)方程自身来(lai)看,创新是(shi)我(wo)(wo)们(men)的(de)(de)核(he)心竞(jing)争力(li)。工作中(zhong),有一个问题(ti)反复困扰着我(wo)(wo)们(men):我(wo)(wo)们(men)叫做中(zhong)建(jian)西(xi)安投(tou)资(zi)(zi)发展有限公司(si),那什么是(shi)我(wo)(wo)们(men)的(de)(de)核(he)心竞(jing)争力(li),什么是(shi)我(wo)(wo)们(men)的(de)(de)优(you)势?投(tou)资(zi)(zi)公司(si),其实质就(jiu)(jiu)是(shi)整合资(zi)(zi)源(yuan)的(de)(de)能力(li)——通过整合资(zi)(zi)金、设(she)计、施工、政(zheng)府等各种资(zi)(zi)源(yuan),以投(tou)资(zi)(zi)拉动(dong)总承包。那么在资(zi)(zi)源(yuan)有限的(de)(de)情况(kuang)下,创新,就(jiu)(jiu)是(shi)我(wo)(wo)们(men)的(de)(de)核(he)心竞(jing)争力(li),如(ru)何把有限的(de)(de)资(zi)(zi)源(yuan)通过创新模式(shi)的(de)(de)整合和利用,发挥其最大的(de)(de)经济(ji)价值,就(jiu)(jiu)是(shi)我(wo)(wo)们(men)要不断探(tan)索(suo)的(de)(de)任务。贺董(dong)在讲话中(zhong)多次强(qiang)调“产融结合”,这也为我(wo)(wo)们(men)指(zhi)明了(le)下一步探(tan)索(suo)的(de)(de)方向。

  第(di)四,客(ke)户(hu)的(de)(de)需求(qiu)(qiu),也要(yao)求(qiu)(qiu)我(wo)们不(bu)断创新(xin)。城(cheng)市综合建(jian)设(she)的(de)(de)客(ke)户(hu),主要(yao)是(shi)各级政府,在城(cheng)镇(zhen)化(hua)(hua)的(de)(de)前期,政府的(de)(de)要(yao)求(qiu)(qiu)比较简(jian)单,就(jiu)(jiu)是(shi)出(chu)形(xing)象(xiang),重(zhong)点就(jiu)(jiu)是(shi)土地整(zheng)(zheng)理(li)及(ji)开发(fa)建(jian)设(she)。而随着城(cheng)镇(zhen)化(hua)(hua)的(de)(de)不(bu)断深入(ru),大干快上的(de)(de)后遗症也不(bu)断显现(xian),各种空城(cheng)、鬼城(cheng)层出(chu)不(bu)穷,因此,新(xin)型城(cheng)镇(zhen)化(hua)(hua)就(jiu)(jiu)要(yao)求(qiu)(qiu)我(wo)们改变以往的(de)(de)城(cheng)市综合建(jian)设(she)模式(shi),拿出(chu)整(zheng)(zheng)体解决方案,真正(zheng)做到以人(ren)为本,产业导入(ru),综合运营,只有这(zhei)样,给客(ke)户(hu)带来的(de)(de)才(cai)不(bu)仅仅是(shi)城(cheng)市形(xing)象(xiang)的(de)(de)提升(sheng),而是(shi)区域的(de)(de)全面协调(diao)发(fa)展,是(shi)实(shi)实(shi)在在经济总量的(de)(de)提升(sheng)。

  二、创新转型(xing)的一些探讨。

  贺董给西投公司提出宏大目标,这对我们来说,既是希望,更是挑战。此前西投公司一直使用的BT加(jia)土地联动的模式(shi),随着大(da)小环境的变化,也需(xu)要(yao)创新(xin)和转型,方向何在,值得我们(men)深入思考(kao)和探索。

  BT模式在国外较为成熟,在国内出现也有其发展的必然性。但随着宏观经济的发展变化,地方政府债务漏洞百出,房地产市场开始下行,并进而影响地方政府财政收入,因此也要求我们在城市综合运营的模式方面有所创新。BT模(mo)式(shi)下,我(wo)们(men)与(yu)政(zheng)府(fu)基本上还(hai)是债权人(ren)与(yu)债务人(ren)的(de)关(guan)系,双方(fang)并不能完全做到利(li)益一(yi)(yi)致,共赢互生。而城市(shi)综(zong)合运营,从一(yi)(yi)定(ding)层(ceng)面上来(lai)将,是我(wo)们(men)要代替政(zheng)府(fu)履行一(yi)(yi)定(ding)的(de)职责,带动一(yi)(yi)方(fang)的(de)发(fa)展。从近些年来(lai)一(yi)(yi)线接触(chu)业务的(de)情(qing)况出发(fa),我(wo)觉(jue)得有(you)以下几个方(fang)向(xiang)可以重点关(guan)注:

  1.基础设施类。这也是易总在2014年中工作会议中着重提出的——建筑业的增长趋势在逐渐放缓,房地产市场转冷,而基础设施投资在逐渐回暖。随着新型城镇化的深入开展,基础设施建设的需求也在不断增加,例如,从2013年开始,江苏、安徽、重庆、四川、贵州、陕西等多个省市的下发文件要求加快“十二五”城市轨道交通建设,而据原铁道部总工程师华茂的估算,在2020年前,我国轨道交通的投资将达到4万亿元。可以预见的是,在目前地方政府债沉重的情况下,这笔投资必然会更多的向社会募集,这就是我们参与到其中的契机。而这类项目,有自身的造血机能,会产生稳定的现金流,非常适合PPP模式的实践。

  2.工业地产。随着中国宏观经济开始进行深层次结构调整,产业转移的步伐也开始加快。之前沿海地区劳动密集型、资源密集型产业由于种种原因,开始向中西部内迁,例如近年来的富士康。而内地城市,特别是中西部的省会城市,对于产业的内迁是非常欢迎的,因为产业不但能带来税收,更能带来就业及关联产业的发展。2012年,西安市集全市之力,力邀三星电子在西安市高新区投资70亿美元建厂,而西安市及高新区政府为了这一项目而进行的配套建设投资超百亿。工业园区项目,虽然整理出来的土地价格偏低,但在住宅房地产市场遇冷的情况下,不失为一个安全稳妥的项目,理由有三:首先,近些年来沿海地区的自然环境恶化严重,人力成本居高不下,产业内迁成为趋势,工业地产有较为稳定的需求,受住宅市场转冷的影响较小。其次,通过先期对基础设施、标准化厂房等的投资建设,有利于政府的招商引资,而招商引资是带动区域发展的重要方式,这也是我们城市综合运营的目的之所在——真正为政府带来利益,成为利益共同体,共赢互生。第三,工业园区的发展,随之而来的必然是人口的导入,而新导入人群对于住宅的需求,属于刚需。而通过一二级联动开发工业园区附近的住宅地产项目,也可成为我们城市综合运营的一个重要利润点来源。近年来的产业内迁,陕西也成为重要的承接地,为此,陕西省、西安市政府在西安市渭河以北区域设立了渭北工业园。该工业园规划范围851平方公里,规划用地298平方公里,分设高陵装备工业组团、阎良航空工业组团、临潼现代工业组团,预计到2020年,工业总产值年均增长30%以上,达到7000亿元,约占全市的40%,成为全国、全省知名的先进制造业基地、重要的工业承载区和西安新的经济增长极。这个工业园的设立和建设,为中西投发展提供了良好的机遇。

  3.农村小城镇建设。新型城镇化,超过十万亿的市场,重点还是在郊区,在农村,这是解决我国城乡矛盾的必由之路。而农村的城镇化,重点是小城镇建设,这也是方程探索成熟可复制商业模式的最好目标,同时也是方程提前布局集体用地流转的契机。在小城镇建设方面,目前多与城乡建设用地增减挂钩的方式进行——建新:建设新的居住区,提升其基础设施及配套能力,对拟拆迁村庄进行安置;拆旧:拆除旧有规划不合理村庄,土地复耕以置换出国有建设用地指标。

  4.产融结合,金融创新。贺董说,投资公司不仅要会投资,更要会融资,融资解决不了,投资就成了无源之水。同样,如果融资解决好,我们就可以借鸡下蛋,最大限度的发挥有限资源的效用。产融结合,我们一线要时刻紧跟国家宏观政策导向,项目与金融之间能够良性互动,金融为项目服务,项目反过来促进金融。金融创新,主要是表外业务的创新,我们要探索多种渠道的融资方式,如基金、信托等商业性融资工具。近日有报道说,中国企业资产证券化有望于今年10月正式开闸(zha),证监会将大力推动该项(xiang)业务(wu)发展,希(xi)望券商多(duo)报项(xiang)目多(duo)尝试;将优先支(zhi)持(chi)保(bao)障房、安(an)置房、棚改项(xiang)目等,这对(dui)方程来(lai)说是非(fei)常好(hao)的消(xiao)息。

  以上,是我们在系统学习了贺董《中国建筑2014年(nian)中工作会议精(jing)神(shen)(shen)的(de)传(chuan)达与解(jie)读》讲(jiang)话精(jing)神(shen)(shen)后,结合自(zi)身在基层工作的(de)感受提出(chu)的(de)关于(yu)创新(xin)转型(xing)的(de)心(xin)(xin)得和一些不(bu)成熟的(de)想法(fa)。通过学(xue)习,我(wo)们(men)(men)倍感振奋,信心(xin)(xin)满满。我(wo)们(men)(men)相信,在以贺海飞董事长为核心(xin)(xin)的(de)中建(jian)(jian)方程各级领导(dao)的(de)正确带(dai)领下,我(wo)们(men)(men)中建(jian)(jian)西(xi)投(tou)必将全力以赴,奋力拼搏,驶向中国(guo)新(xin)型(xing)城镇化的(de)幸(xing)福蓝海!

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